Защита прав собственности

Права собственности на Кипре хорошо защищены. Согласно статье 23 Конституции: «Каждый человек, сам, или совместно с другими, имеет право приобретать, иметь в собственности или владении, пользоваться или передавать любое движимое или недвижимое имущество, а также имеет право на защиту этого права». Ограничения и оговорки к этому праву возможны только в случае угрозы национальным интересам. При этом, если подобные ограничения снижают стоимость собственности, немедленно должна быть выплачена компенсация. Принудительное отчуждение собственности также возможно только в государственных целях и тоже с выплатой компенсации.

Земельная регистрация

Кипрская система земельной регистрации самая совершенная и надежная. Она существовала даже во времена оккупации острова Оттоманской империей. При британском владычестве был составлен земельный кадастр (1906–1926 гг.) в который вошли все, даже самые маленькие, земельные участки. Эти планы настолько точны, что, с учетом некоторых изменений, используются до сих пор. Основные положения, касающиеся прав собственности, оговорены в законе «О недвижимой собственности (владение, регистрация, оценка)», глава 224 (the Immovable Property (Tenure, Registration and Valuation) Law, Cap. 224). Согласно параграфу 40 этой главы, передача недвижимости, а также наложение на нее любого вида обременений, невозможно без регистрации ее в Департаменте регистрации земельных угодий. Сертификат о регистрации (титул собственности) выдается на имя нынешнего собственника, после совершения им всех формальностей в Департаменте. Титул является официальным документом, подтверждающим право собственности, и содержит: описание собственности, выписку из кадастрового плана, имя зарегистрированного владельца, размер собственности, ее месторасположение и некоторые другие подробности. Владение означенным титулом означает почти абсолютную гарантию и защиту прав собственности.

Передача недвижимости

Переоформление собственности, при продаже, дарении или обмене, регулируется законом «О передаче и залоге недвижимой собственности» от 1965 года (Transfer and Mortgage of Immovable Property Law, 9 of 1965). Согласно ему, передача недвижимого имущества возможна только, если: а) на нем нет никаких обременений, таких, как залог или недоимки (хотя есть несколько исключений из этого правила); б) все налоги, такие, как налог на прирост капитала, налог на недвижимость, коммунальные сборы и пр., уплачены вперед; в) уплачены все сборы и платежи за регистрацию и передачу недвижимости.

Значительную защиту покупателю дает закон «О продаже земельных участков», глава 232 (Sale of Land (Specific Performance) Law, Cap.232). Согласно этому закону, покупатель в течение шести дней после подписания должен зарегестрировать свой контракт в районном офисе Департамента регистрации земельных угодий. Это дает покупателю законное право получить постановление суда о реальном исполнении контракта, то есть о передаче собственности на свое имя. Это может быть очень полезным для покупателя в том случае, если продавец отказывается следовать положениям контракта. Трудности с получением титула собственности возникают, когда эта собственность является частью строящегося проекта. В таких проектах титул есть только на земельный участок, а не на отдельные объекты.

Раздельные титулы собственности

Когда собственность состоит из нескольких частей (квартир, коттеджей и т.д.), на каждую часть должен быть выпущен свой отдельный титул. Для этого продавец/застройщик должен иметь: а) исходно-разрешительную документацию; б) разрешение на строительство; в) разрешение на раздел; г) сертификат качества на строительство (Certificate of Approval for the Building Permit); д) сертификат качества на раздел (Certificate of Approval for the Division Permit). Эти документы выдаются соответствующими органами, например, муниципальными властями или Департаментом городского планирования. В недавнем прошлом было много задержек с выдачей и получением раздельных титулов собственности, поэтому был принят пакет законов, называемый «городской амнистией», который призван изменить ситуацию к лучшему.

Налоги

При продаже собственности, определенные налоги уплачиваются и продавцом, и покупателем. В случае, когда продавцом является застройщик или торговец недвижимостью, он должен уплатить налог на прибыль, полученную в результате продажи. Ставка налога – 10% для юридических лиц. Для физических лиц ставка подоходного налога зависит от годового дохода – от 0% при доходе до 19 500 евро в год, до 30% при доходе свыше 36 300 евро в год. Во всех других случаях продавец (то есть частное или юрлицо, для которого это не является основным видом деятельности) обязан уплатить налог на прирост капитала (20%). Этим налогом облагается чистая прибыль продавца. Рассчитывается она следующим образом. Из цены продажи вычитается: а) расчетная рыночная цена, скалькулированная на 01.08.1980 года, или цена по которой эта собственность была куплена после вышеозначенной даты; б) инфляционная составляющая роста цены, которая рассчитывается по Индексу розничных цен, но не более 17 034 евро для первой продажи физического лица и не более 85 173 евро при продаже дома. Покупатель обязан уплатить государственные пошлины в размере 3–8% от стоимости дома (ставка зависит от стоимости приобретаемого имущества).

Иностранным покупателям

С 30.04.2009 года, то есть с момента вступления Кипра в Евросоюз, все ограничения на приобретение недвижимости гражданами ЕС были сняты. Однако гражданеостальных стран по-прежнему рассматриваются как иностранцы и подпадают под действие закона «Приобретение недвижимой собственности (иностранцами)», глава 109 (Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap 109). Под определение иностранного покупателя подпадают и юридические лица, в том числе компании, контролируемые иностранцами или имеющими в них голосующее большинство. Иностранец имеет право приобрести на Кипре квартиру, дом или участок земли площадью не более 4000 м2 по разрешению Совета министров Кипра.

Северный Кипр

Кипр имеет достаточно надежную регулятивную систему сделок с недвижимостью. Соответственно, покупка и продажа собственности на острове – практически безрисковая операция, а проблемы с титулами собственности должны вскоре уйти в прошлое благодаря новым законам. Все сказанное справедливо только в отношении территории Республики Кипр. Ситуация с продажами на оккупированной территории не рассматривается. Можно только сказать, что часто тамошняя недвижимость имеет спорный имущественный статус.
www.cyprusrussianbusiness.com

Андреас Д. Симеон
Бакалавр Права, магистр, член Королевского института сертифицированных оценщиков, консультант по недвижимости.